消费类REITs如何发展？——一个基金管理人的回答_每日时讯

在REITs试点稳步推进、资产类型不断扩展的背景下，消费类REITs正成为市场关注的新焦点。

华安基金REITs基金经理从静近日在接受上海证券报记者采访时表示，面对市场流动性尚待提升、投资者认知不足等挑战，管理人正加快构建“Pre-REITs到公募REITs”全流程闭环，完善激励机制与制度建设，以期推动消费基础设施REITs高质量、可持续发展。

(资料图)

与传统品类形成互补

当前市场上已上市的消费类REITs数量达9只，总发行规模超过200亿元，在产权类REITs中体量仅次于产业园类产品。华安基金方面表示，随着政策端不断拓宽REITs试点范围，消费类REITs正日益成为REITs体系中的重要组成部分。

与传统的产业园、仓储物流类REITs不同，消费类REITs的底层资产多位于城市核心商圈或交通便利区域，面向消费者直接提供服务，收入来源广泛而分散，呈现出更强的“to C”属性。这带来了更高的运营复杂性，但也意味着消费REITs具备更强的经营弹性。

“我国商业不动产体量庞大，存量空间丰富，消费REITs通过盘活资产、创新融资路径，有望为实体经济带来新活力。”从静说。

作为基金管理人，华安基金与原始权益人百联股份及旗下又一城商管团队构建了覆盖制度设计、日常协作、绩效考核等多维度的运营协同机制。

在具体执行层面，基金管理人与运营管理机构通过线上审批、定期会议和现场管理等常态化工作机制，对基础设施资产的经营管理进行全流程协同。此外，基金还设有基于预算目标的绩效考核与奖惩机制，确保运营管理机构在完成目标的基础上获取激励，未达预期则进行扣减处理，实现管理责任闭环。

“我们每年制定完整的收支预算，并设置阶梯式运营管理费用考核机制，与业绩表现深度绑定，确保底层资产经营稳健可控。”从静说。

积极推动扩募进程

谈及未来扩募规划，从静表示，百联股份作为华安百联消费REIT的原始权益人，目前在上海及其他核心城市拥有大量优质商业资产储备，涵盖购物中心、社区型商业、奥特莱斯等多种类型。部分位于交通便利、消费潜力突出的核心地段项目，拟通过Pre-REITs基金进行提前布局和打包管理，为后续扩募提供可持续的资产来源。

从静表示，未来在基金运行稳定、市场条件允许的基础上，将积极推动扩募进程。在符合法规政策及交易所相关要求的前提下，基金管理人将与百联股份密切配合，从储备项目中择优遴选具备代表性和成长性的优质资产纳入REITs资产池。如此一来，既有助于进一步丰富基金资产组合的多样性和地域覆盖面，提升整体运营的稳健性与抗风险能力，也将增强基金的规模效应和市场吸引力，提升对投资者的长期价值回报。

据悉，所有拟扩募入池的资产必须满足政策端关于扩募的相关指引要求，涵盖合规性、资产质量、运营能力、收益稳定性等多项硬性指标，确保扩募项目不仅能在收益上“补强”，也能在资产结构和运营表现上实现优化升级。

完善激励机制与监管体系

作为新兴的金融工具，公募REITs已成为连接基础设施与资本市场的重要桥梁。但在当前阶段，REITs二级市场的流动性仍显不足。对此，华安基金表示，当前REITs市场尚处于发展初期，投资者结构尚未充分多元化，流动性偏弱属于阶段性现象。

“目前REITs的主要投资者仍以保险、银行、券商等中长期机构资金为主，交易行为更偏长期持有而非高频操作。”从静表示，随着制度建设的不断健全和产品供给的持续丰富，将吸引越来越多类型的投资者参与，市场活跃度也会不断提升。

同时，华安基金也在积极推进投资者关系建设。通过召开定期业绩说明会、披露临时公告、参与上证路演、举办投资者开放日实地调研等多种活动形式，基金管理人希望加强与投资者之间的互动，帮助市场更好地理解消费基础设施的运营逻辑与长期价值，推动REITs产品逐步融入大众资产配置体系。

除市场沟通外，华安基金还从制度层面提出多项建设性建议：首先，在税收环节，建议针对资产重组等关键环节适度减免相关税费，降低原始权益人的发行成本，从而提升项目入池与扩募的积极性。在激励机制方面，应探索更为灵活、长效的运营激励模式。例如，除了设置绩效运营管理费用外，还可鼓励运营管理机构在内部建立与项目表现挂钩的一线团队激励机制，推动“人效”与“产效”联动，进一步提升资产管理质量和长期运营价值。

“REITs作为连接基础设施与资本市场的桥梁工具，其长远发展不仅需要制度的完善与政策支持，更需要市场各参与方的共同努力。”从静表示，未来将继续秉持专业稳健的管理理念，服务好投资者，也助力REITs市场实现高质量、可持续发展。

关键词： 资产 基金管理人 运营 基金